Postoje dva osnovna kalkulacija CAM naknada: Varijabilne CAM naknade, u kojima iznos koji stanar je dužan doprinijeti povećava na temelju brojnih čimbenika; i ravne CAM naknade gdje su naknade fiksni iznos.
Naknade za CAM mogu se plaćati mjesečno, tromjesečno, godišnje, ili čak naplaćivati s vremena na vrijeme jer su potrebni glavni popravci zgrade ili cijeli poslovni / industrijski park.
CAM naknade mogu eskalirati na različitu stopu od mjesečne cijene najma, jer oni imaju tendenciju da se više varijabla. Stoga je također važno da se vaša renta razlikuje između "varijabilnih" i "fiksnih" CAM naknada i uključuje neku vrstu kapu, ili, maksimum CAM troškovi mogu se povećati svake godine. Ta stopa povećanja trebala bi biti zasebna razmatranja od koliko se osnovna najam povećava svake godine.
Većina definicija CAM naknada su zabludu i previše uske
Postoje mnoge online definicije CAM naknada koje definiraju CAM naknade kao stanar koji dijele dio izravnih troškova održavanja vrlo specifičnih zajedničkih područja. Ove pojednostavljene definicije nisu posve precizne i stanodavac može uključivati mnoge neizravne troškove kao naknadu za CAM koja nije tako očita.
Ova praksa je žestoko raspravljena među stručnjacima iz industrije o tome je li to etično ili čak legalno. Ukratko, nikada ne biste trebali potpisati najam bez razumijevanja troškova CAM-a u vašem jedinstvenom komercijalnom zakupu .
Svrha CAM naknada: Koje CAM naknade?
Obje naknade za CAM i Load Factor služe istoj osnovnoj svrsi: zahtijevati od stanara da pokriju izravne troškove stanodavca za "zajednička područja". Zajednička područja mogu uključivati i unutarnje (hodnike, dizala, predvorje, javne kupaonice itd.) I vanjske troškove (parkirališta, uređeni prostori, itd.).
Obavezno navedite u zakupu točno što će pokriti vaše CAM troškove, koliko često ih treba platiti i koliko se može povećati svake godine. Ako ćete morati pomoći s troškovima velikih renoviranja, kao što je parkiranje parka ili bilo kakav strukturni popravak, nabavite ga u pisanom obliku. Neka popis stanodavca bude na popisu ovih popravaka i kada su planirani ili predviđeni da budu učinjeni u budućnosti.
Nisu svi stanodavci će zahtijevati od stanara da pomažu kod troškova poput krovišta, održavanja parkirališta i strukturnih popravaka, a doista nema "standarda" koji se odnosi na najam, tako da se ne oslanjate samo na gledanje CAM troškova u svom najmu - budite sigurni da CAM naknade su objašnjene.
Stanodavac može uključivati širok raspon troškova koji se jednostavno navode kao "CAM Naknade" ili "Administrativne naknade" na temelju toga što su to troškovi koje stanodavac plaća za dobrobit svih stanara. Ako CAM naknada nije jasno navedena ili objašnjena u zakupu, obavezno zatražite da li plaćate nešto od sljedećeg:
- Sigurnosni sustavi ili plaće ili drugi troškovi povezani s osobljem sigurnosti na licu mjesta.
- Dozvole, porezi, osiguranja ili bilo kakvi pravni troškovi.
- Oglašavanje, znakovi ili drugi opći troškovi opskrbe stanodavca za rad ili promicanje zgrade (tj. Plaće ili pogodnosti za zaposlenike na licu mjesta ili čak izvan nje).
- Popravak i renoviranje održavanja imovine nekretnine, uključujući dodatke ili redizajn krajobraza, vanjsko slikanje, vanjska ili parkirna rasvjetna tijela, popločavanje ili obnavljanje, krovišta ili popravci i nadogradnje u središnje vodovodne, električne, kanalizacijske i HVAC sustave.
- Utilities, rent, ili bilo koje druge troškove održavanja zasebnih prostora za zakup ili na ili izvan mjesta.
Zašto je važno razumjeti točno što su CAM troškovi navedeni u vašem poslovnom najmu
Godine 1989. iznajmljujem industrijski prostor za otvaranje zanatske pošiljke i hobby trgovine. Park je djelovao u dobrom stanju, a stanodavac je bio obiteljski prijatelj i smanjio stanarinu za trećinu kao ljubaznost. Ovo je bio prvi industrijski najam koji sam potpisao i nije u potpunosti cijenio snagu naknada za CAM. Drugim riječima, potpisao sam obvezujući pravni dokument bez naznaka o tome što sam potpisivao.
Nisam znao što je Triple Net Lease, samo da bih trebao izbjeći potpisivanje jednog. Pitao sam stanodavca o tome kakav najam trebam potpisati i nikada nisam čuo pojam "Triple Net". Umjesto toga, rekli su mi da je moj zakup imao CAM i administrativne pristojbe. Ono što nisam shvatio u to vrijeme bilo je da su administrativne pristojbe uključivale poreze, osiguranje i cijeli niz drugih vrlo skupih troškova.
Samo jedan mjesec u zakup, vlasnik parkova počeo je opsežne obnove parkova, uključujući redizajniranje prednjih jedinica da bi se više nalikovalo na maloprodajni prostor. Znakovi su promijenjeni, zgrada je preoblikovana, a neke strukturne promjene napravljene su ispred industrijskog parka.
Račun je bio podijeljen među svim stanarima, i iako sam imao vrlo malu jedinicu, zaglavio sam se s računom od 5.000 dolara - moj dio nadogradnje parkova iako je moja jedinica bila na boku i ni na koji način nije imala koristi od bilo kakvih poboljšanja , Ostali stanari pogođeni su s gotovo 20.000 dolara u naknadama za obnovu. Da bismo pažljivije pročitali najam, barem bih se upitao je li bilo kakva nadogradnja zakazana u bliskoj budućnosti i da vidim da je ono što sam smatrao jednostavnim zakupom zapravo bio trostruko neto zakup u prerušavanju.
Sažetak CAM naknada
- CAM je akronim za "Održavanje zajedničkog prostora".
- CAM troškovi se dodjeljuju stanarima proporcionalno: što više kvadrata snimaju stanar, veći postotak troškova CAM-a mora platiti.
- CAM naknade plaćaju stanar (zakupnik) vlasniku (zakupodavcu) kako bi se pokrili troškovi nadzemnih i operativnih troškova, a stanodavci mogu pokušati uključiti širok raspon njihovih troškova kao CAM troškovi.
- Uobičajena područja općenito uključuju prostor koji se pristupa, koristi, koristi ili dijeli sa svim stanarima, a gotovo uvijek uključuje hodnike, dizala i stepenište, predvorje i javne zahodi.
- Naknade za CAM mogu se naplaćivati i za vanjske prostore, kao što su pločnici i parkirališta, au nekim slučajevima čak i za vanjske sadržaje.
- Administrativne naknade mogu se naplaćivati, temeljem postotka stope naknada za CAM, za troškove poslovanja i održavanja povezane s nekonvencionalnim područjima ili plaćama - stvari koje nisu uistinu zajednički troškovi i troškovi koje će većina stanara suprotno doprinositi.
- Nisu svi zemljoposjednici naplaćuju CAM troškove, ali većina ih još uvijek radi, posebno u komercijalnim industrijskim prostorima i maloprodajnim najmovima.
- Bez obzira na koji stanodavac zove pristojbu, ako plaćate za održavanje, poreze i osiguranje, vaš najam je Triple Net Lease - najnepovoljniji od svih najmova za stanare.